Арендная ставка в торговом центре — это лишь верхушка айсберга. Предприниматели часто ориентируются на цену за квадратный метр, не учитывая дополнительные платежи. В итоге ежемесячные расходы оказываются значительно выше ожидаемых, что влияет на рентабельность бизнеса. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, важно понимать структуру арендных затрат.
Базовая арендная плата
Это основная сумма, которую арендатор платит за использование площади. Она зависит от:
-
расположения торгового центра (центр города, спальный район, пригород);
-
этажа и зоны внутри комплекса (первый этаж дороже, чем верхние уровни);
-
близости к якорным арендаторам (гипермаркеты, кинотеатры, крупные бренды).
В договорах базовая ставка указывается как фиксированная сумма за квадратный метр в месяц или год.
Эксплуатационные расходы
Управляющая компания несёт затраты на обслуживание комплекса и перекладывает часть расходов на арендаторов.
Обычно сюда входит:
-
уборка общих зон;
-
охрана;
-
работа систем вентиляции и кондиционирования;
-
освещение галерей и парковки;
-
вывоз мусора;
-
обслуживание лифтов и эскалаторов.
Размер таких платежей зависит от площади арендуемого помещения и делится пропорционально между арендаторами.
Коммунальные услуги
Это отдельная категория расходов, связанная с фактическим потреблением:
-
электроэнергия;
-
вода и канализация;
-
отопление;
-
иногда — интернет и телефонные линии.
В договорах может быть два подхода: либо фиксированная сумма в месяц, либо оплата по приборам учёта.
Маркетинговые сборы
Многие торговые центры организуют общие рекламные кампании: наружная реклама, мероприятия, продвижение в соцсетях. Для этого арендаторы ежемесячно делают взносы в маркетинговый фонд.
Размер взносов зависит от политики ТЦ: это может быть фиксированная сумма или процент от аренды.
Депозит и предоплата
При подписании договора арендатор обычно вносит депозит — гарантийный платёж. Он равен одному или нескольким месяцам аренды и служит обеспечением на случай просрочек или нарушений. Иногда дополнительно требуется предоплата за первый месяц.
Ремонт и отделка
Не всегда арендаторы учитывают расходы на ремонт. Управляющая компания может передать помещение в состоянии «shell & core» (без отделки), и тогда все затраты ложатся на арендатора.
В договоре стоит уточнить:
-
кто оплачивает ремонтные работы;
-
требуется ли согласование дизайн-проекта;
-
обязателен ли возврат помещения в исходное состояние после окончания аренды.
Дополнительные платежи
В зависимости от ТЦ могут появляться и другие расходы:
-
аренда складских или подсобных помещений;
-
оплата парковки для персонала;
-
плата за установку вывески или использование рекламных поверхностей;
-
взносы на мероприятия, проводимые торговым центром.
Как правильно оценить все расходы
-
Запросите у управляющей компании полный список обязательных платежей.
-
Сравнивайте не только базовую ставку, но и совокупные затраты.
-
Рассчитайте прогнозируемую выручку и соотнесите её с арендной нагрузкой.
-
Уточните, какие платежи фиксированы, а какие зависят от потребления или площади.
-
Обратите внимание на возможность ежегодной индексации — в большинстве случаев ставка увеличивается на 3–7% в год.
В процессе написания статьи частично задействованы материалы с arendatrc.ru – что входит в стоимость аренды в торговом центре
Дата публикации: 29 июля 2022 года
